墨西哥 Mexico
近岸增长袖仓 — FIBRA 高息的代价写在成分与汇率里
墨西哥是组合的近岸增长袖仓：破纪录的 FDI 与美国供应链迁移撑着工业与综合租金，上市 FIBRA 的毛分派 6–7.4% 有备案支撑。这个收益率的折价是结构性的：每笔分派的应税部分扣 30%、比索随美国政治（2026 年 USMCA 审议）摆动、分派公告惯常混着免税的资本返还——所以本站唯一诚实的收益率是逐笔公告拆完成分、扣完预扣的那个。身份上：买房不给身份，企业投资与高额房产是临时居留的通道之一（见身份与税务行）。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：买房与买 CBFI 不给身份；居留规则给两条资产通道（临时居留最长 4 年、其后转永居，金额以 UMA 计、每年 2 月重置）：投资墨西哥公司实缴 >45,850 UMA（约 MXN 538 万）且须固定资产同额或真实经营证明；或持墨西哥房产 >91,710 UMA（约 MXN 1,076 万）。税务：FIBRA 应税部分分派预扣 30%、资本返还不税但削减成本基础；BMV 出售 CBFI 的利得对非低税辖区外国投资者一般免税；星墨协定减免本站未核实、按 30% 全额计。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
近岸的结构顺风有官方读数：FDI 2025 年 US$408.71 亿创纪录（新增投资 +132.9%、美国占 38.8%）、FIBRA 板块受托资产破 MXN 1 万亿——美国供应链迁移的租金，正在墨西哥的工业与综合体里收。
FIBRA 的分派有法律骨架：信托资产 ≥70% 为不动产、应税成果 ≥95% 强制分派——高分派不是管理层善意，是 LISR 187–188 条的义务，与巴西 FII 的 95% 规则同源。
本站对墨西哥的纪律只有一句：毛收益率不许单独出现。每笔分派拆应税/返还、扣完 30% 预扣的到手数，才是墨西哥页的报价。
进入路径
上市路线（唯一主线）：经有 BMV 通道的券商买 FIBRA 篮子（第 80 条：FUNO 为锚、Danhos 与 FIBRA Prologis 为成员），外国人自由买入、预扣由托管行在源头执行。
直投路线（制度说明，不立条）：限制区（海岸 50 km/陆境 100 km）住宅须经 fideicomiso 银行信托（SRE 许可、50 年可续），区外可直接持产权——本站未取得外国个人房东的可引用净收益率序列，不给直投标价。
风险
- USMCA 2026 年审议与美国关税政治：近岸叙事的最大变量不在墨西哥国内——审议结果与关税走向直接改写工业租金的预期，逐季以官方进程为准。
- 成分漂移：资本返还占比逐季变化（FUNO 最新一季 30%、Danhos 近期约 40–45%）——用旧季度的拆分套新分派，是墨西哥页最常见的读错。
- Terrafina 已不存在（市场常识更新）：其已被 FIBRA Prologis 收购并退市（2026-02 完成登记注销）——任何还在推 Terrafina 独立分派的材料都是旧的。Fibra Mty、Fibra Macquarie 本轮未取得公告级拆分，不印其收益率。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 80 | 墨西哥 FIBRA 篮子：毛 6–7.4% 的高息，逐笔拆完成分、扣完 30% 预扣后是 5.0–5.7% | 6–7.4% | 有条件做 |