泰国 Thailand
双引擎现金流市场 — 制造物流 × 旅游长住，按摩擦折价买入
增长只有 2.4%，人口在收缩——泰国不是增长故事，是现金流故事：EEC 厂房仓库入住率 85–90%、工业 REIT 分派约 6%。外国人不能拥有土地、公寓是唯一可全名持有的实物产权；投资不买永居，LTR 是长住签证不是 PR。本页的条目全部按「摩擦折价后的净现金」定价。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：投资不买永居与入籍；LTR 是 10 年长住签证（四类，2025-02 修订门槛），不是 PR。企业所得税 20%、股息预提 10%、增值税 7%（延至 2027-09）；个人所得税最高 35%。外国人不能拥有土地（《土地法》86 条）。与新加坡有税收协定（2015 年签、2017 年生效）。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
泰国是双引擎现金流市场：制造物流引擎（BOI 申请额创历史纪录、EEC 厂房入住率约 90%）与旅游长住引擎（一年 3,300 万游客、曼谷市中心服务式公寓入住率约 85%）。但增长引擎不在场：GDP 只有 2.4%，注册人口出生连续第四年少于死亡、总量在降。所以在泰国只按现金流定价：工业 REIT 分派约 6%、公寓长租毛收益约 5.9%（净约 4%）——且用 listed 工具与公寓永久产权买入，绕开土地禁区。泰国卖的是「摩擦折价后的净现金」，不是增长，也不是身份。
进入路径
上市路线最干净：SET 上市 REIT 单位对外国人无配额、无土地问题——工业看 FTREIT/WHAIR，零售看 CPNREIT（先拆分派构成）。
实物路线只有一扇正门：公寓永久产权（整栋外籍配额 ≤49%、资金须以境外外币汇入并留 FET 凭证），可在外国人自己名下登记；其余全部是 30 年登记租赁、泰国多数股权公司或 BOI/IEAT 持地许可——代持安排违法且在执法收紧中。
经营资产走 BOI：促进企业可获持地许可与税务假期，细则见本站泰国 BOI 落地页；许可与业务绑定，业务停了许可就没了。
风险
- 人口与增长是逆风不是顺风：2.4% 的 GDP 与收缩的人口决定了泰国资产没有资本增值的发动机，回报只能来自分派与租金本身。
- 汇款税制 2024 年已改：居民汇入 2024 年后赚取的境外收入当年纳税；2025 年的放宽草案不是法律，任何按草案做的规划都建在沙上（LTR 前三类持有人有皇家法令豁免，是例外不是通例）。
- 租赁地权型 REIT 的分派含本金返还：与永久产权为主的工业 REIT 比较前，先拆收益/资本构成。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 31 | 泰国工业 REIT（FTREIT / WHAIR）：分派约 6%，入住率 90%+，外国人一键可买 | 5.9–6% | 做 |
| 32 | 泰国零售 REIT（CPNREIT）：9.6% 的标题里，只有 7.3% 是收益 | 9.6% | 有条件做 |
| 34 | 曼谷公寓买租拆解：毛 5.93%、净约 4%，服务式公寓那份钱你赚不到 | 5.93% | |
| 37 | 泰国自助洗衣（Otteri 等）拆解：只有厂商模型，外加一道外资墙 | 2–4 years |