香港 New CIES：HK$3,000 万的组合门票——买的终点是居留权，房地产只是配角
身份榜综合分：4.6
门槛： 净资产 ≥HK$3,000 万（申请前 6 个月全程持有、须 CPA 核证）；投资 ≥HK$3,000 万：≥HK$2,700 万投许可金融资产和/或房地产 + HK$300 万入 CIES 投资组合（香港投资管理有限公司管理、锁定、不保本不派息）
先纠正一个到处流传的旧说法：香港的投资移民不是「停办了」，是换代了——旧 CIES 2015 年停、新 CIES 2024 年 3 月 1 日开启，现行有效。规则是双 3,000 万：申请前须证明净资产 ≥HK$3,000 万并在申请前 6 个月全程持有（须由执业会计师核证，这一项独立于投资、申请常死在这一项）；获批后投资 ≥HK$3,000 万——≥HK$2,700 万投许可金融资产和/或房地产，外加 HK$300 万必须入 CIES 投资组合（香港投资管理有限公司督导、投向科创与战略产业、锁定、官方明示不保本不派息）。房地产的戏份要看清：计入总上限只有 HK$1,500 万（住宅子上限 HK$1,000 万），且 2025 年 9 月 17 日后成交的住宅须单宗交易价 ≥HK$3,000 万才计入、只计申请人本人的产权权益——它是 3,000 万组合里的小配角，不是「买套房移民香港」。流程多段：净资产核证 → 入境处原则批准（以访客身份入境、180 天内完成投资）→ 投资核实 → 正式批准给 ≤24 个月逗留，其后每次续 ≤3 年（须持续满足组合维持要求）；评估阶段没有官方公布的处理时间，代理估时不要当官方数字。居留终点：连续通常居住满 7 年可申居留权（永居，继而特区护照）；实在住不满的人有一条退路——7 年全程满足组合维持要求者，可在第 7 年末申无条件逗留（无条件、无期限，但不是居留权）。家属只有配偶与未满 18 岁子女，父母明确不在列。本站买赛道评分 4.6：终点价值（流动性 6.0，特区护照是顶级护照）被价格（性价比 2.0）与居住负担（3.0，7 年连续通常居住）压住——它排在 SRRV（5.0）之下、MM2H（4.3）之上。按长住便利买它不成立，按「7 年换香港永居 + 护照」买它才成立。
六项评分与依据
| 因素 | 分 | 依据 |
|---|---|---|
| 能去多少国家 | 6.0 | 终点是香港居留权与特区护照（全球流动性顶级），但那是 7 年通常居住之后的事；签证本身只解决香港一地。 |
| 花钱划不划算 | 2.0 | HK$3,000 万（约 US$385 万）是买赛道第二贵的门票（仅次于 EB-5 的组合成本），且其中 HK$300 万是锁定、不保本的政策组合——按终点（特区护照）计价才成立，按长住计价不成立。 |
| 办得快不快 | 4.0 | 流程多段（净资产核证 → 原则批准 180 天内完成投资 → 核实 → 正式批准 24 个月），无官方处理时长——买赛道里节奏偏慢的一档。 |
| 钱能不能拿回来 | 5.0 | 金融资产部分是投资者自己的市价资产、可变现，属中等；房地产有顶且只计权益；HK$300 万组合部分锁定、回报不确定——混合后给中分。 |
| 要不要去住 | 3.0 | 永居要求连续通常居住 7 年（离港即可能断链），是买赛道最重的居住负担之一；无条件逗留是退路、不是永居（无居留权与护照路径的同等地位）。 |
| 政策稳不稳 | 7.0 | 行政计划（非成文法）但运作有规可循；2025–2026 两度修订都在放宽（房地产上限提高、单宗门槛降低、自有公司持有放行）——方向稳定向松，细节仍在动。 |
为什么值得看
它是买赛道唯一终点为顶级护照（特区护照）的亚洲通道——与格林纳达（直接护照）不同，它要求 7 年真实居住，是「买组合 + 住满」的混合物种，本站给它的定位分正在于此。
HK$300 万政策组合是独一份的制度设计：强制锁定、投科创、不保本不派息——这是门票价里写明的「贡献」部分，任何 CIES 测算都要先把这 300 万按沉没倾向计价。
房地产规则的 2025 年修订方向（总上限 1,000 万 → 1,500 万、住宅单宗门槛 5,000 万 → 3,000 万）是官方在给房产留门缝——读修订方向比读静态门槛更能判断这个计划的温度。
办理路径
- 经 New CIES 办公室（InvestHK）与入境处两段办理：先做净资产核证申请（自费聘执业会计师出核证报告），再向入境处递交入境申请；原则批准后以访客身份入境、在 180 天内完成 HK$3,000 万投资（2026-11-01 起，净资产核证的金融资产须经指定账户交易——以 newcies.gov.hk 最新规则为准）；投资核实通过后获正式批准。申请人可自聘移民顾问，但核证与申请均可自行办理。
成本与资金去向
资金门槛： 净资产与投资各 ≥HK$3,000 万（约 US$385 万）
办理负担： 较省心（核证与申请可由顾问代办，资产配置自理）
- HK$300 万 CIES 投资组合：锁定、不保本不派息——按机会成本与风险全额计价，它是门票里最硬的一块。
- 核证与合规的持续成本：CPA 核证费、入境处规费（申请 HK$600 + 签证费 HK$1,300 量级/人/次）、7 年组合维持的组合管理与申报——小钱，但年年在。
风险与反面证据
未核实清单
以下关键数字尚未完成核实，原因逐项注明。
- 2026-11-01 起「净资产核证须用指定账户金融资产」的变更经官方通知的次级汇编得知：办理时以 newcies.gov.hk 与计划规则最新版（2026-03-01 修订）原文为准。
- 评估阶段无官方处理时间：任何「X 个月必批」的说法都是代理口径，本站不印。
常见问题
- 买一套 3,000 万的香港住宅，就能移民了吗？
- 不能，这是最常见的误读。住宅在 CIES 里有三重锁：总房地产计入上限 1,500 万、住宅子上限 1,000 万、且 2025-09-17 后须单宗 ≥3,000 万才「有资格被计入那 1,000 万」——一套 3,000 万的住宅最多帮你凑满住宅子上限的 1,000 万，剩下的 2,000 万（1,700 万金融资产 + 300 万政策组合）一分不能少。CIES 是组合计划，不是购房计划。
- 住不满 7 年，3,000 万是不是白投了？
- 不白投，但终点降级：第 7 年末可申无条件逗留——无条件、无逗留期限，可以在港工作生活，但没有居留权（选举、护照、部分公共权利不同）。资产本身始终是你的（政策组合的锁定与回报另论）。所以 CIES 的决策问题是：你为「大概率拿居留权、小概率退到无条件逗留」的分布付 3,000 万的配置，值不值——而不是非黑即白的成败。
- 它和新加坡 GIP 比呢？
- 同为顶级城市的顶级门票、量级相近（GIP 为 S$1,000 万起）：GIP 直接给永居、CIES 给的是 7 年居留权之路——终点速度新加坡胜；终点护照的全球流动性（含中国联系）各有读者自己的权重。本站枢纽里 GIP 在新加坡国页的身份注脚中，本条目与之互为对照；CIES 的独特点是房地产那 1,500 万的计入门缝与 300 万政策组合，两者 GIP 都没有对应物。