泰国设厂落地：BOI 优惠、工业园区与土地厂房
这一页是本站「设厂落地」赛道的第一个落地案例：外国制造商在泰国开厂，规则到底怎么走。核心结构一句话：泰国的优惠按「活动」授予、不按「公司」授予——BOI 证书只覆盖证书上写明的那项活动，同公司的贸易或服务副业仍要过《外商事业法》（FBA）。拿到 BOI 促进的活动可 100% 外资持股（FBA 第一类清单与少数特定法保留除外），企业所得税免税按活动分组 A1+ 最长 10–13 年无上限、A1/A2 八年、B 组无免税只有非税优惠；园区或 EEC 还有可叠加的加成，但有封顶规则。在东部经济走廊（EEC：北柳、春武里、罗勇）设厂，土地与现成厂房的 2026 年市场价、设立成本与审批时钟都在下面逐项列明，并标注了来源等级。2025–26 年的变化不少：六类制造业的 BOI 土地特权被撤、BOI 外籍员工有了薪资门槛、代持（nominee）被刑事化严打——都在「最新变化」一节。
关键数字
为什么先看泰国
泰国是本站设厂赛道的第一个案例，因为它的规则密度最高、也最成文：BOI 优惠、EEC 叠加、IEAT 园区土地所有权、FBA 外资限制，四套规则互相咬合，任何一本「泰国开厂指南」如果只讲其中一套，都是不完整的。
对中国与东盟供应链买家，泰国的现实地位是：EEC 三府（北柳、春武里、罗勇）聚集了汽车、电子与数据中心产业链，工业用地在持续涨价（2025 年 +10%），成熟园区出现无地可售——落地窗口与成本都在动，值得按季度复核价格。
BOI 优惠结构：按活动授予
促进以活动为单位：每个受促进活动单独一张证书、单独核算免税。证书覆盖范围外的业务（同公司旗下的贸易、服务）不享有外资持股放宽，仍按 FBA 审查。受促进的外资公司不走 FBL（外商营业执照）审批，而是按 FBA 第 12 条申领「外商事业证书」（FBC）——备案性质，不是裁量审批。
100% 外资持股：除 FBA 第一类（严格禁止：媒体、土地交易、水稻种植等）与特定法保留的活动外，各组受促进活动均可全外资。例外（2025-09-01 起）：手袋制造、家具及部件、印刷三类活动，须泰籍自然人持股 ≥51% 才可获促进（边境经济特区除外）。
- A1+：企业所得税免 10–13 年、无上限（顶级优先/研发导向，按优绩叠加）
- A1：免 8 年、无上限；A2：免 8 年、上限为投资额（不含土地与营运资金）的 100%
- A3：免 5 年（同上上限）；A4：免 3 年（同上上限）
- B1/B2：无所得税免税；非税优惠（B1 含机械与出口原料关税减免）
- 各组共有：机械进口关税豁免、出口生产原料关税豁免、土地所有权许可（见下）、签证与工作许可快速通道
- 优绩加成（研发、先进技术培训、技术授权）可再加年限（A1+ 的 13 年即由此来）；低收入 20 府另有地区加成
EEC 叠加优惠：两条轴，只能各选一支
在 EEC 三府（北柳、春武里、罗勇）从事 A1+–A4 目标活动，可在基础促进上叠加两个轴向，各选一支：人力/研发轴（按层级给额外免税）与区位轴。区位轴二选一：(a) 指定区（EECa、EECi、EECd、EECmd、EECg、EECtp），或 (b) 三府内任何工业园区/促进工业区。
园区销售口径常说的「一律多免一年」是错的：按 BOI 指南的 EEC 表，园区支下只有 A1+、A3、A4 加 1 年，A1 与 A2 不加；指定区支下 A1+ 最多再加 2 年，A1/A2 则走「8 年免税或 5 年减半」结构。封顶规则：同一项目已获超过 8 年免税的，不得再叠加第 35(1) 条免税；EEC 政策委员会权利与 BOI 权利不得双重主张。
EEC 法另给：合资格外国专家 17% 个人所得税单一税率、特别促进区内土地所有权、特别促进区租赁 50 年 + 续 49 年（实质 99 年）。罗勇项目另须符合 BOI 公告 Por. 1/2554 的环境选址政策。
不走 BOI 的路径：FBL 与美泰友好条约
FBA 的结构：泰籍公司在外资持股 ≥50% 时被视为外商。第一类清单直接关闭、无证可办；第二类（安全、文化、自然资源）须商务部长 + 内阁批准，通常要求泰方持股 ≥40%；第三类（零售、批发、建筑、多数服务与兜底「其他服务」）须向商业发展厅（DBD）申请 FBL，法定审查 60 天、实务 3–6 个月、裁量性强。最低资本：非受限业务 THB 200 万；受限业务每项 THB 300 万（须全额缴付）。规费：申请 THB 2,000，执照费按注册资本 THB 5/千、最低 20,000、最高 250,000。
美国公民与美资控股公司依《美泰友好条约》享国民待遇，多数受限行业可 100% 持股且免 FBL（仍须 FBC 备案）；排除通讯、国内运输、银行与保险承保、土地与自然资源开发、国防。流程约 2–4 个月（DBD 登记 + 美使馆认证）。
土地与厂房：所有权三通道，租赁有上限
外国人买地原则禁止，但有三条成文通道：① BOI 通道——受促进公司可按 BOI 认为适当的面积拥有促进活动所需土地（《投资促进法》第 27 条），停业或转让时须 1 年内出售；② IEAT 通道——经批准在工业园区内经营的外资运营者，可拥有园区内土地（《IEAT 法》第 44 条），与是否 BOI 无关，停业处置期 3 年；③ EEC 通道——特别促进区内的外国实体可为获准业务拥有土地（《EEC 法》第 49 条）。2025 年的新限制（六类制造撤土地特权）见「最新变化」。
不买地则租：民商法典登记租赁上限 30 年，续约只是合同承诺、不是当然可执行（最高法院已判预先 stacked 的续约无效，如 4655/2566 号判决）——「30+30」在期满时是一份新合同。例外：2542 年《商业与工业不动产租赁法》允许在商业/工业区或园区内登记 30–50 年租约；EEC 特别促进区为 50 + 49 年。一般性的 99 年租赁法截至 2026 年初仍未立法。
价格（2026 年口径，来源等级见指标卡）：全国工业用地要价均价 THB 8.65M/rai（Q3 2026，Cushman & Wakefield），EEC 优质园区显著更高；现成厂房月租优质 EEC 园区约 THB 150–220/sqm，老旧库存 130–170。Amata、WHA 等运营商不公布官方价目，本页数字来自 IEAT 官方园区页、SET 披露的券商研报与 C&W 市场报告，逐项口径写在指标卡里。
- Amata City Chonburi：一般工业地约 THB 11.5–12.5M/rai（市场分析口径）；数据中心地 13.5–14.5M/rai
- Amata City Rayong（保税区）：THB 7.5M/rai；WHA Eastern（Map Ta Phut，IEAT 页）：THB 9.95M/rai
- WHA 全组合实际成交均价 1H26 为 THB 4.7M/rai（低价园区占比拉低，不能当 EEC 价用）
- EEC 土地稀缺是实数：26 个促进区园区可售/可租约 69,992 rai 中仅约 13,814 rai 可开发，6 个成熟春武里园区已无地可售；2026–27 年新供给约 20,290 rai 在路上
设立流程与成本
普通有限公司：注册 2–4 周、2026-11-01 起全程经 DBD Biz Regist 线上办理。政府规费：按备忘录规费 THB 500 / 每 100,000 注册资本计，注册资本 THB 2–3M 的公司规费合计约 THB 7,500–18,000；专业设立费 THB 25,000–60,000；专业办理的首年总成本约 THB 80,000–160,000。
BOI 路径：申请无政府规费；专业申请费市场价 THB 100,000–500,000（有律所口径 180,000–250,000）；公司注册 THB 5,000–50,000（视资本）。法定时钟从完整递交起算：≤THB 200M 为 40 个工作日、200M–2B 为 60、>2B 为 90；结果 7 日内通知、1 个月内接受、6 个月内申领证书（10 个工作日内签发）、约 3 年内开业。含准备与补件的实务全程 4–6 个月。最低投资 THB 100 万（不含土地与营运资金），新项目负债权益比 ≤ 3:1，一般附加值标准约 20%；投资 > THB 750M 须可行性研究。申请全程经 BOI e-Investment 线上提交。
制造的另一张证：工厂许可证（Ror Ngor 4，工业部工厂厅）BOI 不替代；在 IEAT 园区内，园区一站式服务代办多数许可。用工的资本经验法则（非 BOI）：每张外籍工作许可对应 THB 200 万实缴资本 + 4 名泰籍员工；BOI 公司走 One Start One Stop，比例放宽，但受下节的薪资门槛约束。
2025–2026 最新变化（逐项核实）
- BOI 土地特权对六类制造撤销（公告 Sor. 7/2568，2025-09-01 生效）：有色金属压延/铸造/锻造（5.4.9）、黑色金属制品（5.4.11.2）、有色金属制品（5.4.11.4）、其他金属制品（5.4.11.5）、工业化学品（6.2）、工业用塑料制品（6.4.1）的新申请不再给土地所有权特权；豁免：2011–2025 年间已有 ≥3 个促进项目、合计投资 ≥ THB 50 亿的既有促进者。同一公告给手袋、家具、印刷加了 ≥51% 泰籍持股条件
- BOI 外籍员工薪资门槛（Office 公告 Por. 8/2568）：合同 ≥6 个月的外籍员工月薪下限——高管 THB 150,000；经理/工程师/IT/研究 THB 75,000（有相关学士学位者 50,000）；运营岗 50,000；操作岗 35,000；员工 >100 人的制造商泰籍员工占比 ≥70%。2025-10-01 起适用于 2025-06-05 后发证的项目，2026-01-01 起适用于更早证书
- 数据中心分级重构（2025 年 Sor. 5/2568 与 Sor. 9/2568）：按 PUE/GPU 能力分两档，EEC 内外分组不同（Tier 1：EEC 外 A2 / EEC 内 A3；Tier 2：A3/A4）；促进活动清单 2026 年再经 Sor. 1/2569 修订
- 七类服务退出 FBA 许可范围（2026-08-28 皇家公报部级条例）：第一类电信服务、国库中心、集团内行政/HR/IT 服务、集团内国内债务担保、电子金融设备/自动售货机场地租赁、直接合同下的石油钻探、部分证券/衍生品业务——不再需要外商许可
- 代持（nominee）严打制度化：代持是刑事犯罪（FBA 第 36 条，最高 3 年监禁）；DBD 第 2/2569 号令（2026-08-01 生效）要求外资关联公司的泰籍股东证明真实出资（3 个月银行流水）；2025–26 年清查约 47,000 家公司
- 最低工资 2026 年未涨：沿用第 14 号公告（2025-07-01 生效）17 档 THB 337–400/天，EEC 三府均为最高档 THB 400；2026 年 3 月检讨被搁置
风险与分歧
未核实清单
以下事项尚未完成核实，原因逐项注明。
- Amata、WHA 不公布官方价目：园区级土地价来自 IEAT 官方页、SET 披露的券商研报与地产市场分析，个别数字（如 Amata Chonburi 一般工业地 11.5–12.5M/rai）为市场分析口径，非运营商报价，谈判前以园区正式报价为准。
- BOI 指南 2026 的 EEC 指定区加成表，本次核实取自官方指南的镜像 PDF（结构与 BOI 公布版一致）；在 boi.go.th 原站 PDF 逐字复核前，指定区支的逐档数字按「指南口径」对待。
- Sor. 7/2568 的持股限定语分歧（Tilleke vs CTAC）待皇家公报原文复核，见风险一节。
常见问题
- 外资在泰国开厂，一定要走 BOI 吗？
- 不一定，但路径差别很大：制造业本身多数不在 FBA 受限清单里，普通有限公司 + 工厂许可证也能开厂；BOI 换来的是所得税免税、土地所有权与用工便利。不走 BOI 且业务落在 FBA 第三类（如自营分销、服务）时，要另办 FBL 或与泰方合资。先按「你的活动清单」逐项对 FBA 与 BOI 活动表，再决定路线。
- 外国公司能在泰国买厂房土地吗？
- 三条通道：BOI 受促进公司（促进活动用地，停业 1 年内须出售；六类制造 2025 年起除外）、IEAT 园区内经批准的运营者（与 BOI 无关，处置期 3 年）、EEC 特别促进区内的外国实体。三条之外只能租：一般登记租赁上限 30 年，工业区/园区内可登记 30–50 年，EEC 特别促进区 50+49 年。
- 从决定到拿到 BOI 证书要多久？
- 法定时钟 40–90 个工作日（按投资规模）从完整递交起算；加上前期准备与补件轮次，实务全程 4–6 个月。证书到手后约 3 年内须开业。