都说澳洲 REIT 预扣 15%，为什么你们的到手反而比 15% 扣得少？

因为 15% 只适用于分派中的「基金支付」部分。澳洲合订分派是一张混合支票：基金支付（15%）、利息（10%）、税递延金额（0%——但削成本基础）。Stockland 最近半年的官方拆分是基金支付 48.4% + 利息 51.6%，混合拖累只有约 12.4%；GPT 有逾三分之一是税递延。反过来，NCMI（非优惠收入，如某些住宅收入）即使对 EOI 居民也扣 30%——所以正确的问题永远是「这张支票的成分是什么」，不是「税率是多少」。

Goodman 是澳洲最大的地产股，为什么被踢出篮子？

没被踢出板块，被踢出的是「收益率」：它只派经营盈利的约 23%、DPS 三年纹丝不动（30.0c）、股价对 NTA 溢价 136%——市场买的是它的开发管线与数据中心故事，不是租金。把它等权放进收入篮子，等于用一只增长股把 5.29% 的收入稀释成 4.45%，还让读者误以为那 1.08% 也是「地产收益」。本站的处理是 4+1：收入归收入，增长归增长，各自标价。

税递延那部分（GPT 的 35%）到底算不算收入？

现金是真的、税是递延的、收入性质是混合的：它主要是折旧等非现金扣除撑出的分派空间——经济实质接近「把一部分本金以分派形式先发给你」，所以成本基础要逐年削减（AMMA 记录），削完之后再收到的部分转成资本利得。本站的口径与韩国 REIT 页一致：收益率照印（现金确实到账），但把税递延份额印在收益率旁边，不许它冒充可持续的应税收入。

机会总排名第 95 名 · 澳大利亚

澳洲 A-REIT 核心篮子：毛 5.29%、到手约 4.5–4.8%——预扣只打在分派的一部分上，Goodman 不许混进标题

我们的结论：有条件做

4.63–6.14% 澳洲 A-REIT 核心篮子分派率（ASX 备案口径） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-11-06

综合榜得分：6.3 · 它强在哪：赚多少钱、稳不稳 · 方法论

数据更新：2026-11-08

澳洲 A-REIT 篮子本站只发四只核心（最近完整财年分派 ÷ 2026-11-06 价格，全部 ASX 备案口径）：Dexus 37.0c = 6.14%（AFFO 的 82.1% 派付、对 NTA A$8.92 折价 32%）；Stockland 25.2c = 5.48%（税后 FFO 的 69%；对 NTA 溢价 4.8%，篮内唯一的溢价收入名）；Scentre 17.72c = 4.91%（FFO 的 77.7%；CY2026 指引分派升至 18.473c）；GPT 24.0c = 4.63%（FFO 的 70.6%、对 AFFO 约 93%）。等权毛 5.29%。预扣的打开方式是本条目的核心课：MIT 的 15%（EOI 国家居民终局税，新加坡在 ATO 名单上）只打分派中的「基金支付」部分——利息成分按 10% 扣、税递延/非评税部分完全不扣。构成有官方拆分可查：Stockland 1H26 的现金里基金支付占 48.4%、利息占 51.6%；GPT 的现金分派有 35.26% 是税递延（成本基础逐年被削、须存 AMMA 报表）、Dexus FY25 为 19.46%。故到手两法并呈：保守法（全额按 15%）约 4.50%，成分调整指示约 4.8%。两条警告与收益率同屏：Dexus 的 6.14% 旁必须带它的 FY27 AFFO 指引下调（37.5–39.5c）与分派守 37.0c——低端情形下派付率约 99%，它是篮内最可能先削分派的；Goodman 被本站排除在标题收益率之外——它 DPS 三年 30.0c 未动、收益率 1.08%、对 NTA 溢价 136%、只派经营 EPS 的 23%，是开发商/基金管理人而非收租 REIT，只能单独作「增长卫星」成框（放进等权篮子会把收益率拉低约 0.85 个百分点、且性质完全不同）。另防混淆：外国居民卖澳洲实物地产的 CGT 预扣 2025 年起升至 15%，那是直投制度，与 MIT 分派无关；MIT 预扣没有任何已立法的上调。本站结论：有条件可做——流动性最好的 AUD 收入多元化（日均成交 A$2,000 万–1.1 亿），不作高收益标题。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市证券，实务起步约 A$10,000–20,000（ASX 通道）

大概能赚多少

4.63–6.14%（澳洲 A-REIT 核心篮子分派率（ASX 备案口径））

要操多少心

很省心（上市路线；AMMA 报表逐年存档）

最要小心的是

Dexus 的派付安全边际是篮内最薄：FY27 AFFO 指引下调而分派守住，低端派付约 99%——写字楼租赁或基金管理费再差一档，它先削。买它的 6.14% 就是买这张警告。

先看这几个数字

澳洲 A-REIT 核心篮子分派率（ASX 备案口径）

4.63–6.14%

已核实·范围时点：2026-11-06 来源：ATO：MIT 基金支付预扣安排——EOI 国家居民 15%、非 EOI 30%、clean building MIT 10%，NCMI 部分 30%（新加坡在 EOI 名单第 49 项）

为什么说它能赚钱

证据链完整度是全站前列：五只名的 DPS、FFO/AFFO、NTA、指引与税务成分全部可追溯至 ASX 备案与 ATO——包括本站少有的、由发行人官方通知给出的预扣成分拆分（Stockland 12-H 通知）。

「预扣只打一部分」是澳洲独有的到手结构：税递延部分（GPT 逾三分之一）现金照收、不预扣——读懂 AMIT/AMMA 的人，澳洲的到手比标题税率显示的更好；读不懂的人，会在成本基础耗尽那年收到一张没预期的利得账。

Goodman 的单独成框是本站「物种纯度」纪律的展示：同一个板块指数里混着收租 REIT 与开发商，把它们平均成一个收益率，是澳洲材料最常见的误导——本站宁可把篮子拆成 4+1。

具体怎么入场

上市路线：经提供 ASX 通道的国际券商买四只核心（SCG/SGP/DXS/GPT），GMG 如买单独记账；无发行人最低额，实务上 A$10,000–20,000 以上佣金与汇差才不吃掉首年分派（本站经验口径）。零售规模不触发 FIRB（被动持有上市信托有安全港指引）。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市证券，实务起步约 A$10,000–20,000（ASX 通道）
要自己操多少心： 很省心（上市路线；AMMA 报表逐年存档）

要花的钱（一项项列清）：

AUD 敞口：无对冲的澳元分派与本金——长周期里汇率波动可超过一年的分派，这是 SGD 本位持有人的第一成本。
AMMA 存档义务：税递延逐年削成本基础，每年的 AMMA 报表要保存到卖出那年——省心程度打折的一项文书纪律。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

无（纯组合头寸）

本资产不计入该通道无身份通道

起投： —

买 A-REIT 单位不产生澳洲居留、签证、Medicare 或税务居民利益。零售规模的场内买入不触发 FIRB（被动持有上市信托 ≤10% 且资产以非住宅为主有安全港指引）；买直投实物地产是另一套 FIRB 规则，不在本条目范围。

来源： FIRB 指引（Allens/XBMA 汇编）

税务（投资者层面）

MIT 预扣只打分派中的「基金支付」部分：EOI 国家居民 15%（终局税，新加坡在 ATO 名单上）、非 EOI 30%；clean building MIT 10%（本篮子不适用）；NCMI 部分（如住宅收入）即使 EOI 也 30%。

利息成分按 10% 预扣；税递延/非评税金额完全不预扣，但会在 AMIT 下逐年削减成本基础（AMMA 报表须逐年保存；削减耗尽后超出部分转资本利得）。
就基金支付部分，扣掉的 15% 即澳洲税单终点、无须澳洲报税；<10% 的上市单位持股卖出本身一般不在澳洲 CGT 内。MIT 预扣无任何已立法的上调——与之常被混淆的外国居民卖实物地产 CGT 预扣（12.5%→15%，2025-01-01 起）是直投制度。

双重征税协定： 15% 为澳洲国内法对 EOI 居民的终局预扣，不依赖条约主张。

来源： ATO MIT 预扣页与税率表（s.12-390）

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

Dexus 的派付安全边际是篮内最薄：FY27 AFFO 指引下调而分派守住，低端派付约 99%——写字楼租赁或基金管理费再差一档，它先削。买它的 6.14% 就是买这张警告。 出现这些情况，结论就要改： 以 FY27 中报的 AFFO 打印值核（指引带 37.5–39.5c）。

溢价名的资本风险：SGP 对 NTA 溢价 4.8%、GMG 溢价 136%——它们的价格下面没有资产垫，降评级打的是本金。核心篮子的资本故事在折价的两只（DXS −32%、SCG −2.7%）与平价的 GPT（−7.7%）。 出现这些情况，结论就要改： 以半年报 NTA 与价格的相对读数复核。

构成漂移使预扣变宽：利息更多、NCMI（如住宅收入）更多、或大额 TAP 利得的半年，实际预扣高于安静租金半年——15% 是对一个成分的税率，不是对整张支票的承诺。 出现这些情况，结论就要改： 以各名每半年的成分通知（12-H/AMMA）逐期核。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

Scentre 无单一可引用的税递延百分比（其税务表按逐信托占归属额列示、且归属额超过现金）——本站对其只给保守法到手，不编造构成。
Dexus 的公开构成表为 FY25 口径（FY26 AMMA 已寄发但公开构成未取得）；GPT 的基金支付单一百分比未公布，其预扣拖累为本站推导（operator estimate）。新加坡一侧对实收的税务因持有人身份而异，未建模。

常见问题

都说澳洲 REIT 预扣 15%，为什么你们的到手反而比 15% 扣得少？: 因为 15% 只适用于分派中的「基金支付」部分。澳洲合订分派是一张混合支票：基金支付（15%）、利息（10%）、税递延金额（0%——但削成本基础）。Stockland 最近半年的官方拆分是基金支付 48.4% + 利息 51.6%，混合拖累只有约 12.4%；GPT 有逾三分之一是税递延。反过来，NCMI（非优惠收入，如某些住宅收入）即使对 EOI 居民也扣 30%——所以正确的问题永远是「这张支票的成分是什么」，不是「税率是多少」。
Goodman 是澳洲最大的地产股，为什么被踢出篮子？: 没被踢出板块，被踢出的是「收益率」：它只派经营盈利的约 23%、DPS 三年纹丝不动（30.0c）、股价对 NTA 溢价 136%——市场买的是它的开发管线与数据中心故事，不是租金。把它等权放进收入篮子，等于用一只增长股把 5.29% 的收入稀释成 4.45%，还让读者误以为那 1.08% 也是「地产收益」。本站的处理是 4+1：收入归收入，增长归增长，各自标价。
税递延那部分（GPT 的 35%）到底算不算收入？: 现金是真的、税是递延的、收入性质是混合的：它主要是折旧等非现金扣除撑出的分派空间——经济实质接近「把一部分本金以分派形式先发给你」，所以成本基础要逐年削减（AMMA 记录），削完之后再收到的部分转成资本利得。本站的口径与韩国 REIT 页一致：收益率照印（现金确实到账），但把税递延份额印在收益率旁边，不许它冒充可持续的应税收入。

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