2027 年禁令到期，我是不是等一等就能买了？

不能按这个假设行动：到期是现行法的日落，但预算提案正在把延期（至 2029）+ 新建豁免做成新法案——最终形态（延期、豁免范围、生效衔接）在法案通过前都不确定。用未定之天做购房决策，与用未生效的草案做税务决策是同一种错误（本站在泰国汇款税上说过同一句话）。

用加拿大公司买可以吗？

禁令明文覆盖「外国控制的未上市公司」（10% 控制即算）——公司壳不是缝隙，是条文里点名的对象。上市公司的单位（REIT）不在禁令内，那是第 61 条的通道；两者不要混。

和新西兰禁令（第 55 条）比，哪边更严？

形状不同：新西兰是「一刀切禁止 + 公民豁免名单」（新加坡公民在名单内）；加拿大是「禁令 + 重税双层」，且对所有非加拿大人无国别豁免（多伦多合计 35% 的税是给豁免人群与缝隙形态准备的第二道门）。本站读者在新西兰有资格缝隙、在加拿大没有——两页的读者结论正好相反，值得对读。

机会总排名第 63 名 · 加拿大

多伦多/温哥华住宅买租拆解：门在法律上关着，税在算术上关着——两道都过不了

我们的结论：不达标

4.99–6.16% 多伦多/温哥华住宅毛租金收益率（2026Q3，要价口径） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-09-30

综合榜得分：3.8 · 它强在哪：数字可不可信、稳不稳 · 方法论

数据更新：2026-11-08

加拿大的住宅对外国人有两道独立的门，本条逐道拆。第一道是法律：《禁止非加拿大人购买住宅物业法》自 2023-01-01 生效，覆盖都会区 ≤3 个单位的住宅（含外国控制的未上市公司，10% 控制线），违规可被法院下令出售、罚款至 C$10,000 且不得获利；豁免限于工签（剩余期 ≥183 天且未买过）、部分学生、难民与公民/PR 配偶等窄口径。现行法下该法 2027-01-01 到期；2026 年预算（2026-11-05）提案延至 2029-01-01 并豁免新建住宅——只是提案，法案未提交，两个方向都不能当既定事实。第二道是算术（即便你有豁免）：买入税安省 NRST 25%（多伦多市再 +10%，合计 35%）、BC 附加转让税 20%，另有 BC 投机空置税（外国业主 2026 年 3%、2027 年 4%）；收益率本身也薄：多伦多毛 4.99–6.16%（市中心更低）、温哥华 5.12%（GPG 要价口径），净约 3.0–4.6%（税前）——买入税一项就吃掉约 5–10 年净租金。UHT 空置税已废（2025 年起免申报）是唯一的减负消息，但改变不了结构。本站定为不达标讲解条目：它与新西兰住宅禁令（第 55）并读，是发达国家「住宅去金融化」立法的两份完整样本（加拿大版多了重税层、新西兰版多了公民豁免名单）。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

（无通道）多/温住宅价格逐案；资格与税制先于资金

大概能赚多少

4.99–6.16%（多伦多/温哥华住宅毛租金收益率（2026Q3，要价口径））

要操多少心

中等负担（若合法持有）；通道关闭为本题主旨

最要小心的是

本条目即风险陈述（法律道）：禁令覆盖都会区存量住宅、含公司壳结构，违规的处置是强制出售级——「先买后想办法」在这里行不通。

先看这几个数字

多伦多/温哥华住宅毛租金收益率（2026Q3，要价口径）

4.99–6.16%

已核实·范围时点：2026-09-30 来源：Global Property Guide 加拿大住宅租金收益率调查（2026Q3）

为什么说它能赚钱

两道门的拆法可迁移：任何市场先问「法律上能不能买」，再问「税后算术成不成立」——加拿大的答案是两道都否，这比单道否更值得印出来，因为大量营销只讨论其中一道。

日期结构是活教材：禁令带日落条款、预算提案要延期并开口子（新建豁免）——「提案 ≠ 法律」在本站反复出现（泰国汇款税草案、葡萄牙国籍法），加拿大的版本把三态（现行法/日落/提案）同框呈现。

重税层的精确数字有实务价值：35% 的多伦多合计 NRST 不是修辞，是报价单上的行——任何绕过它的「方案」（代持、公司壳）都在禁令的 10% 控制线射程内，本站明示不提供。

具体怎么入场

本页不提供买入路线（对绝大多数外国个人）：4+ 单位建筑、非都会区物业与（提案中的）新建住宅是仅存的形态缝隙，逐案须以当时的法律文本与律师意见为准；工签等豁免人群按各自口径。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： （无通道）多/温住宅价格逐案；资格与税制先于资金
要自己操多少心： 中等负担（若合法持有）；通道关闭为本题主旨

要花的钱（一项项列清）：

（对有豁免者）买入税 20–35% + 土地转让税；持有：BC 投机空置税（外国业主 3→4%）、市级空置税（温哥华另有 Empty Homes Tax）。
退出：住宅属应税加拿大财产，s.116 清关与买方扣款机制适用。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

无被动投资移民通道（联邦投资移民 2014 年终止）

本资产不计入该通道无身份通道

起投： 不适用

加拿大是全站身份维度最干脆的国家：买 REIT、买商业物业都不产生任何居留权益。联邦 Start-up Visa 已自 2026-06-30 暂停（替代试点无规则、无日期）；唯一尚存的被动路线是魁北克投资移民（2024 重启：净资产约 C$2M、C$1M 五年投资 + C$20 万不可退贡献、法语 B2、须在魁省居住 12 个月）——2026 年是否接收新申请，各来源口径冲突，须以魁省移民部（MIFI）官网为准；无论如何它与买房无关，对非法语被动投资者基本不可用。

来源： IRCC；MIFI（状态待核）

税务（投资者层面）

非居民 Part XIII 预扣 25%（租金与股息，协定可减）；住宅出售属应税加拿大财产，须 s.116 清关证书（无证书买方扣 25%）；资本利得计入率维持 50%（66.67% 的提案已于 2025-03 正式取消）。

租金可选 s.216 按净额申报（代替 25% 毛预扣）；联邦空置税 UHT 已废止（2025 年起免申报，法案 2026-03 御准）——2022–24 年的义务与罚则仍在。
外国买家税：安省 NRST 25%（多伦多市 +10% = 35%）、BC 附加转让税 20%、BC 投机空置税外国业主 2026 年 3%/2027 年 4%——只针对住宅，纯工业不沾。

双重征税协定： 加拿大与新加坡有税收协定；信托分派的协定待遇受限，逐案以 CRA 与券商扣缴为准，本站到手数按 25% 保守推导。

来源： CRA；加拿大财政部

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

本条目即风险陈述（法律道）：禁令覆盖都会区存量住宅、含公司壳结构，违规的处置是强制出售级——「先买后想办法」在这里行不通。 出现这些情况，结论就要改： 禁令的最终命运以立法为准（2027 日落或 2029 延期），本站随法案状态更新本条。

本条目即风险陈述（算术道）：即便合法买入，20–35% 的买入税 + 3–4% 的年度投机税（BC）对 3.0–4.6% 的净收益率是数量级碾压——这条算术不随禁令存废而改变。 出现这些情况，结论就要改： 若省级买家税实质下调（正式立法），本条的算术部分重估。

租金管制：安省 2018-11-15 前入住单位受租金管制、BC 有年度涨幅上限——薄收益率之上再叠一层收入上限，负杠杆（现行按揭利率）在多数个案成立。 出现这些情况，结论就要改： 无（制度特征）。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

预算提案（延期 + 新建豁免）的立法结果：截至 2026-11-08 法案未提交，本条按现行法表述，提案只作状态注记。
非都会区与 4+ 单位形态的个案定性：逐案以法律意见为准。

常见问题

2027 年禁令到期，我是不是等一等就能买了？: 不能按这个假设行动：到期是现行法的日落，但预算提案正在把延期（至 2029）+ 新建豁免做成新法案——最终形态（延期、豁免范围、生效衔接）在法案通过前都不确定。用未定之天做购房决策，与用未生效的草案做税务决策是同一种错误（本站在泰国汇款税上说过同一句话）。
用加拿大公司买可以吗？: 禁令明文覆盖「外国控制的未上市公司」（10% 控制即算）——公司壳不是缝隙，是条文里点名的对象。上市公司的单位（REIT）不在禁令内，那是第 61 条的通道；两者不要混。
和新西兰禁令（第 55 条）比，哪边更严？: 形状不同：新西兰是「一刀切禁止 + 公民豁免名单」（新加坡公民在名单内）；加拿大是「禁令 + 重税双层」，且对所有非加拿大人无国别豁免（多伦多合计 35% 的税是给豁免人群与缝隙形态准备的第二道门）。本站读者在新西兰有资格缝隙、在加拿大没有——两页的读者结论正好相反，值得对读。

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