四只等权毛 7.93%，为什么不全仓收益率最高的 Mercialys（9.96%)?

因为它的 9.96% 里含着小盘的价：市值约 €9 亿、日均成交约 €2.2m——收益率有一部分是流动性补偿，且单一业态（法国食品锚定零售长廊）无内部分散。等权是本站对「不知道哪只最好」的诚实回答：Gecina/Covivio 给规模与写字楼、Klépierre 给质量与溢价纪律、Mercialys 给收益率——按流动性上限给它封顶，而不是按收益率给它加权。

Icade 折价 71%、股息看着 12.28%，真的一文不值？

不是一文不值，是不能按标题买：把 €1.32 的资本返还类剔掉，真经常性股息是 €0.60、收益率 3.84%（毛）——一个平庸的数字，配上一个正在下修的盈利指引（FY2026 经常性现金流指引 €2.90–3.10）和一份带 scrip 选项的「考虑中」股息。它的问题是标题与实质的落差，本站把拆分表印出来，读者若按 3.84% 的真口径仍想要它，那是读者自己的定价。

法国的租金管制（巴黎上限）会影响 SIIC 吗？

影响的是住宅（第 92 条的直投），SIIC 篮子里只有 Gecina 带住宅板块且以写字楼为主、其余三家是商业资产——商业租约走指数挂钩的自由协商，不在 encadrement 范围。本站把两套机制（水平上限 vs 涨幅上限）在法国国页分开写明，混淆它们是法语房产内容最常见的错。

机会总排名第 91 名 · 法国

法国 SIIC 核心篮子：法定的 95% 分派义务，装在 41–71% 的 NAV 折价里——先剔除两只「假收益率」

我们的结论：做

5.16–9.96% 法国 SIIC 核心篮子股息率（备案口径，预扣 12.8%） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-11-06

综合榜得分：7.5 · 它强在哪：赚多少钱、税重不重 · 方法论

数据更新：2026-11-08

法国上市地产（SIIC）的制度是欧洲最硬的现金通道：公司层免税的代价是三腿分派义务——免税租金利润的 95%、资本利得的 70%、子公司股息的 100%（税务利润口径）。本站的篮子只收四只核心（FY2025 分派、2026 年支付、价格为 2026-11-06）：Gecina（巴黎核心写字楼）股息 €5.50、经常性净利 €6.68、派付 82%，对股价 €65.95 是 8.34%，对 EPRA NTA €144.1 折价 54%；Covivio €3.75（+7%、全现金），8.26%，折价 45%；Klépierre €1.90，5.16%——它是篮内唯一对 NTA 溢价（+2.5%）的，资产负债表最强（评级 A−/A），但须细读：€1.90 中只有 €0.87 归属 SIIC 板块，余为储备/溢价，其对非居民的税务定性以 AGM 通知为准；Mercialys €1.00（分派 100% 自免税板块），9.96%，折价 41%，但市值仅约 €9 亿、薄盘。等权毛 7.93%，扣非居民股息预扣 12.8% 后到手约 6.92%——12.8% 是国内法（股息不征社会分摊金），低于法新条约 15% 上限，个人无须任何条约主张。两只名字被本站公开剔除并写明原因：Icade 的「12.28%」里 €1.92 只有 €0.60 是末期股息（€1.32 为资本返还类、医疗剥离利得的尾巴；其 NTA 从 €60.1 跌到 €53.3 再跌至 €49.7——那不是折价，是坠落）；Altarea 的「10.80%」里约 69% 是股份溢价返还（真收入约 €2.46/股，且分派为 FFO 的约 131%、大部以股份支付）。结论给「可做」：在本站，它是少有的毛、净、证据三项都硬的欧元收入；条件写在风险栏——评估收益率若续升，NTA 会向价格跌而不是反过来。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市股份，任意金额（实用多元起步 €5,000–10,000）

大概能赚多少

5.16–9.96%（法国 SIIC 核心篮子股息率（备案口径，预扣 12.8%））

要操多少心

很省心（上市路线，无法国申报）

最要小心的是

NAV 坠落 vs 折价的甄别是本篮子永恒的功课：Icade 证明了「折价 71%」可以是价值在跌向价格。每年用最新 NTA 与经常性盈利重审每只名的折价成因，是这条的维护规程。

先看这几个数字

法国 SIIC 核心篮子股息率（备案口径，预扣 12.8%）

5.16–9.96%

已核实·范围时点：2026-11-06 来源：Gecina FY2025 业绩（2026-02-10）：经常性净利 €6.68/股、股息 €5.50、EPRA NTA €144.1

为什么说它能赚钱

分派义务的成文强度（95/70/100 三腿）+ 派付率的可核对性（Gecina 82%、Covivio 约 79%、Mercialys 79.4%）使法国篮子的收入是欧洲 REIT 里最「制度性」的一种。

12.8% 的非居民税率是法定且终局的：没有退税流程、没有条约主张、没有社会分摊金——欧洲主要市场里到手确定性最高的一档。

剔除两只假收益率并公开拆分（Icade 的 €1.32、Altarea 的约 €5.54/股）是本站方法论的展示件：法国页把「标题收益率审计」做成了正文。

具体怎么入场

上市路线：经有 Euronext Paris 通道的国际券商买四只核心（GFC/COV/LI/MERY），任意金额、EUR 结算；非居民仅有股息者无须法国账户与法国税务申报。Mercialys 薄盘（日均约 €2.2m），分批限价。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市股份，任意金额（实用多元起步 €5,000–10,000）
要自己操多少心： 很省心（上市路线，无法国申报）

要花的钱（一项项列清）：

欧元敞口：分派与本金以欧元计。
折价持久化的机会成本：按评估收益率口径定价——若退出收益率上行，账面 NTA 与股息覆盖同向受压，把折价修复当期权不当基准。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

无购房居留/黄金签证（已确认不存在）

本资产不计入该通道无身份通道

起投： —

法国没有任何购房居留计划：买房再贵也不产生居留权。相邻的 talent 通道全是主动经营通道（直接经济投资 ≥€300,000 于经营性资产并承诺就业、创办企业 ≥€30,000 等，以 service-public.fr 为准）；visiteur 长居是资源测试、且承诺不工作。买 SIIC 股份更与身份无关。本条目纯按现金流评估。

来源： service-public.fr（talent 框架）；法国移民法

税务（投资者层面）

非居民个人股息预扣 12.8%（国内法，CGI art. 119 bis），且股息不征社会分摊金——居民的「30% 平税」对非居民坍缩为 12.8% 全包。

法新条约第 10 条上限为 15%（个人）——高于国内法 12.8%，故条约对新加坡居民个人不构成约束、12.8% 即操作税率；条约只对新加坡公司持有人有意义（≥10% 持股时 5%）。
直投房东落在每张税表的最差格：所得税最低税率 20%（净收入 €29,579 内）/30%（以上）+ 社会分摊金 17.2% 全额——非 EEA 居民无 de Ruyter 减免（CJEU Jahin 案确认条例不及第三国）。

双重征税协定： 股息以国内法 12.8% 为操作口径；直投所得按来源地规则。

来源： impots.gouv.fr；CGI art. 119 bis / 197 A；BOI-INT-CVB-SGP

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

NAV 坠落 vs 折价的甄别是本篮子永恒的功课：Icade 证明了「折价 71%」可以是价值在跌向价格。每年用最新 NTA 与经常性盈利重审每只名的折价成因，是这条的维护规程。 出现这些情况，结论就要改： 若核心四只任一出现 NTA 连续两期双位数下跌且派付率越过 100%，该名移出篮子（按 Icade 先例）。

再融资成本重定价：板块存量债务成本约 2% 向 3.3%+ 爬升，压的是经常性现金流的增速——股息的「在涨」可以先于「能涨」熄火。 出现这些情况，结论就要改： 以四只的 FFO/经常性盈利打印值与新钱利率逐年核。

法国财政政治：平税上调或 SIIC 征费的提案每个预算周期都会回来——12.8% 的非居民税率若动，整条的到手测算重做。 出现这些情况，结论就要改： 以财政法案颁行文本为准，提案只入风险栏。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

Klépierre €1.90 中非 SIIC 部分（€1.03）对非居民的税务定性未取得 AGM 税务通知原文：本站保守地对全额按 12.8% 计到手。
Altarea 的 EPRA NTA/股本轮未取得——其折价本站不印数字。Icade €1.32 的定性依据为交易所/供应商支付记录与已披露的医疗利得历史，未打开其 AGM 税务通知本身。

常见问题

四只等权毛 7.93%，为什么不全仓收益率最高的 Mercialys（9.96%)?: 因为它的 9.96% 里含着小盘的价：市值约 €9 亿、日均成交约 €2.2m——收益率有一部分是流动性补偿，且单一业态（法国食品锚定零售长廊）无内部分散。等权是本站对「不知道哪只最好」的诚实回答：Gecina/Covivio 给规模与写字楼、Klépierre 给质量与溢价纪律、Mercialys 给收益率——按流动性上限给它封顶，而不是按收益率给它加权。
Icade 折价 71%、股息看着 12.28%，真的一文不值？: 不是一文不值，是不能按标题买：把 €1.32 的资本返还类剔掉，真经常性股息是 €0.60、收益率 3.84%（毛）——一个平庸的数字，配上一个正在下修的盈利指引（FY2026 经常性现金流指引 €2.90–3.10）和一份带 scrip 选项的「考虑中」股息。它的问题是标题与实质的落差，本站把拆分表印出来，读者若按 3.84% 的真口径仍想要它，那是读者自己的定价。
法国的租金管制（巴黎上限）会影响 SIIC 吗？: 影响的是住宅（第 92 条的直投），SIIC 篮子里只有 Gecina 带住宅板块且以写字楼为主、其余三家是商业资产——商业租约走指数挂钩的自由协商，不在 encadrement 范围。本站把两套机制（水平上限 vs 涨幅上限）在法国国页分开写明，混淆它们是法语房产内容最常见的错。

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