只有两只股票，为什么还叫一页？

因为这两只就是以色列上市 REIT 的全部——经典制度下只设立过这两家。本页的价值恰在完整：一个国家的上市收租通道，一页读尽、证据全在交易所备案。把它当「板块」期待分散，才是误读：本页标题写的是双寡头，风险栏写的是相关性接近 1。

90% 强制分派这么强，为什么收益率还分化（4.46% vs 7.51%)?

分派纪律管的是分子下限，收益率还要除以价格：Sela 的分派下限（NIS 1.46 亿）对应的是被战争定价打到 0.66 倍 NAV 的股价，REIT 1 的折价浅得多（约 16%）。同样的制度、不同的价格——3 个百分点的差是市场对两家公司资产与流动性的差价，不是对分派纪律的差价。

战争风险这么大，折价够补偿吗？

这是本站不替读者回答的问题。本站给的是可核的部件：分派的制度下限与 19/17 年记录、折价的深度（16%/34%）、资产端杠杆（Sela 无抵押）、价格的年内跌幅（−25%/−36%）。够不够补偿取决于你对局势的定价——本站的职责是让你在定价时用的每个数字都是备案级的。

机会总排名第 89 名 · 以色列

以色列 REIT 双寡头：≥90% 强制分派的最强纪律，装在两只战争折价的小盘股里

我们的结论：有条件做

4.46–7.51% 以色列 REIT 双寡头分派率（MAGNA 备案口径） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-11-06

综合榜得分：5.3 · 它强在哪：赚多少钱、省不省心 · 方法论

数据更新：2026-11-08

以色列的经典 REIT 只有两家，这个「篮子」是双寡头的集合名词：REIT 1（2006 年设立）与 Sela Capital（2008 年）。制度是它们共同的卖点：所得税条例的透明体模型——基金对已分派收入不纳税、法定分派下限是应税收入的 90%，分派在股东层按原性质（租金/增值）纳税、无资本返还成分。记录可查：REIT 1 分派 19 年不间断，TTM DPS NIS 0.88（董事会给 2026 年利润的分派下限约 NIS 1.78 亿 ≈ 0.88/股），对股价 NIS 19.75 是 4.46%，对每股账面值 NIS 23.52 折价约 16%。Sela：17 年不间断，年化 DPS NIS 0.57（季派 0.1425、2026 年下限 NIS 1.46 亿、全部地产无抵押），对 NIS 7.588 是 7.51%，对每股 NAV NIS 11.45 折价约 34%。Sela 的 7.51% 必须与成因同印：股价年内跌了 36%（REIT 1 五十二周也跌 25%）——战争与地缘是这个板块的第一定价变量，今天的收益率有一部分是价格崩塌的镜像。两家市值仅约 NIS 40 亿与 19 亿、持有人以本国保险与养老金为主，外国散户是边际买家、薄盘是常态。税：预扣按 TASE 股息表格原文为个人 25%/公司 23%，星以协定税率本站未核实——到手按 25% 情景约 3.3%/5.6%。本站结论：有条件可做——纪律与折价是真的，仓位按地缘仓位 + 薄盘纪律定尺寸。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市股份，任意金额（TASE 通道；小/中盘薄盘纪律）

大概能赚多少

4.46–7.51%（以色列 REIT 双寡头分派率（MAGNA 备案口径））

要操多少心

很省心（上市路线）

最要小心的是

地缘是第一变量：2026 年两只股票的跌幅（−25%/−36%）就是证明——局势恶化时，分派纪律救不了价格；局势缓和时，收益率会随价格修复而「变差」（折价收敛），两个方向都要有预案。

先看这几个数字

以色列 REIT 双寡头分派率（MAGNA 备案口径）

4.46–7.51%

已核实·范围时点：2026-11-06 来源：Sela Capital 2026 Q3 股息备案（MAGNA/TASE，Ref. 2026-01-074648）：每股 NIS 0.1425、个人预扣 25%/公司 23% 的表格原文

为什么说它能赚钱

分派的可信度有制度与历史双背书：90% 的法定下限管未来，19/17 年的不间断记录管过去——在本站的证据尺上，这比任何管理层指引都硬。

Sela 的无抵押资产负债表（全部地产无 encumbrance）写在备案里：折价 34% 的资产端没有杠杆雷——这是它区别于一般「崩塌收益率」样本的地方（对照韩国再融资墙）。

双寡头的透明性：板块只有两家、数据全在 MAGNA——读者可以在一小时内把整个国家的上市 REIT 读完，这种完整性在本站各国页里独一无二。

具体怎么入场

上市路线：经有 TASE 通道的国际券商买 RIT1 与 SLARL；两家均为小/中盘（市值约 NIS 40 亿/19 亿），建仓与退出分批、限价。预扣按 TASE 表格在源头执行（个人 25%）。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市股份，任意金额（TASE 通道；小/中盘薄盘纪律）
要自己操多少心： 很省心（上市路线）

要花的钱（一项项列清）：

NIS 敞口与地缘波动：战争新闻可以在单日重定价这个板块——仓位的第一性约束是地缘，不是地产参数。
薄盘价差：两家成交都不深，进出成本按小盘纪律预算。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

无购房/投资居留通道

本资产不计入该通道无身份通道

起投： —

以色列没有购房或投资居留计划：身份走《回归法》（犹太裔回归）与常规工作/家庭通道，与买 REIT、买房完全无关。本条目纯按现金流评估。

来源：以色列移民法框架

税务（投资者层面）

透明体模型：REIT 对已分派收入不纳税，分派在股东层保留原所得性质计税（租金按租金、增值按增值）；法定分派下限为应税收入的 90%。

预扣按 TASE 股息表格原文：个人 25%、公司 23%（Sela Capital 2026-08-10 备案 §7c）。租赁住房型 REIT 收入对个人有 20% 的定额税率（Amdt 222）。
星以协定对新加坡居民持有人的适用税率本站本轮未核实到条约原文——到手按 25% 情景印，不印协定数字（与南非/菲律宾页同一纪律）。

双重征税协定： 协定减免待逐案确认；情景数已按无减免计。

来源：所得税条例 §§64A2–64A11；MAGNA 备案

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

地缘是第一变量：2026 年两只股票的跌幅（−25%/−36%）就是证明——局势恶化时，分派纪律救不了价格；局势缓和时，收益率会随价格修复而「变差」（折价收敛），两个方向都要有预案。 出现这些情况，结论就要改： 以局势与两家股价/NAV 折价的逐季读数复核。

双寡头无内部分散：同一宏观、同一币种、同一监管——两只股票的相关性接近 1，篮子不提供平滑。 出现这些情况，结论就要改： 无（结构属性）。

非居民税务未闭环：预扣有备案原文，协定适用未核实——到手情景与实际的差额可能达数个百分点（取决于协定与申报路径）。 出现这些情况，结论就要改： 若星以协定的 REIT 分派适用税率核到原文，本页的到手数即行定版。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

到手 3.3%/5.6% 为本站按 25% 预扣的情景推导：星以协定对新加坡居民的适用税率未核实到条约原文，实际以券商扣缴与税务顾问为准。
Sela 的每股 NAV（NIS 11.45）为备案权益 ÷ 股数的推导与第三方口径互证：引用时以公司中期报告原文为准。

常见问题

只有两只股票，为什么还叫一页？: 因为这两只就是以色列上市 REIT 的全部——经典制度下只设立过这两家。本页的价值恰在完整：一个国家的上市收租通道，一页读尽、证据全在交易所备案。把它当「板块」期待分散，才是误读：本页标题写的是双寡头，风险栏写的是相关性接近 1。
90% 强制分派这么强，为什么收益率还分化（4.46% vs 7.51%)?: 分派纪律管的是分子下限，收益率还要除以价格：Sela 的分派下限（NIS 1.46 亿）对应的是被战争定价打到 0.66 倍 NAV 的股价，REIT 1 的折价浅得多（约 16%）。同样的制度、不同的价格——3 个百分点的差是市场对两家公司资产与流动性的差价，不是对分派纪律的差价。
战争风险这么大，折价够补偿吗？: 这是本站不替读者回答的问题。本站给的是可核的部件：分派的制度下限与 19/17 年记录、折价的深度（16%/34%）、资产端杠杆（Sela 无抵押）、价格的年内跌幅（−25%/−36%）。够不够补偿取决于你对局势的定价——本站的职责是让你在定价时用的每个数字都是备案级的。

免费领一页纸简报

领取本机会的一页纸简报 / 订阅更新

留下联系方式，提交后本页会直接给出简报的限时下载链接（24 小时有效）。本站只发送信息，不会向你推销任何具体项目，也不会把你的联系方式提供给任何项目方。

本页数据时点见各指标标注，页面更新日期：2026-11-08。本站为信息发布，不构成投资建议；纠错通道见《免责声明》。