为什么同一座城市，湾区空置 50%、BGC 只有 6%？

湾区是 POGO（离岸博彩）退潮的震中：当年按博彩从业者的支付能力建的供给，在需求一夜撤走后全部悬空；BGC/Makati 是真实的企业与高管需求。马尼拉不是一个市场，是几个互不连通的市场共用一个名字——这也是本站对一切「城市平均收益率」的统一态度。

净 3% 上下，为什么还有人买？

三个真实理由：自用兼出租、本币持有者的通胀对冲、以及押注库存出清后的价格修复。三者都是价格/用途逻辑，不是现金流逻辑。本站现金流榜不收它们，但把算术印清楚，让读者按自己的真实理由决策——用错尺子买对东西，也会在错误的时间卖掉。

期房（pre-selling）便宜，是不是更好的入口？

期房折扣正是库存问题的成因之一：今天的期房是 2028 年的库存。在去化期 6.8 年的市场里，期房买的是开发商信用 + 未来供给，本站的态度与英国停车场的历史成交纪律相同：没有交付与成交验证的价格，只是要价。

机会总排名第 65 名 · 菲律宾（大马尼拉）

马尼拉公寓买租拆解：要价毛 6.18%、成交毛 4.1–4.8%、净约 2.5–3.5%——而库存够卖 6.8 年

我们的结论：不达标

4.1–6.18% 大马尼拉公寓毛租金收益率（双口径：要价 vs 成交） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-09-30

综合榜得分：4.0 · 它强在哪：赚多少钱、数字可不可信 · 方法论

数据更新：2026-11-08

马尼拉公寓是本站「毛与净的真相」系列最完整的一课，因为这里有两套口径可以对照：要价口径（GPG/Lamudi）大马尼拉毛 5.46%、马尼拉市 6.18%；成交口径（Leechiu）一手 4.1%、二手 4.8%。光是口径之差就吃掉 1 个多百分点；再按标准扣减（物业费、管理、空置、税共 1.5–2.0 个百分点），净约 2.5–3.5%（税前）。背景是创纪录的库存：未售约 7.9 万套、空置 24.7%（预计 2026 年末见顶 25.6%）、去化期约 6.8 年；2026 年还有约 1.3 万套交付。分区是全图：湾区空置 >50%（部分要价租金一年跌约 59%）、阿拉邦 −42%，而 Makati CBD/Rockwell/Ortigas <15%、BGC 约 6–7%——在马尼拉报均值收益率毫无意义。资格上外国人可以在项目 40% 配额内买公寓（唯一的住宅合法形态），但配额同时锁死退出：项目到 40% 后，你的买家池里没有外国人。本站定为不达标讲解条目：同页的 REIT（第 64 条）毛约 7%、零摩擦、每日可卖——公寓要在算术上胜出，需要核心地段二手房的深折价个案，而本站不假装能替读者源源不断地找到这种个案。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

中端公寓 ₱2.5–7.0M 为未售库存主体

大概能赚多少

4.1–6.18%（大马尼拉公寓毛租金收益率（双口径：要价 vs 成交））

要操多少心

中等负担（可外包管理；大楼治理与招租自担）

最要小心的是

库存的自我实现：7.9 万套未售 + 开发商现货折扣（个别现房报至六折）意味着二手价格的上限被一手库存焊住——净收益率的分母（买入价）若按挂牌价，分子分母同时虚高。

先看这几个数字

大马尼拉公寓毛租金收益率（双口径：要价 vs 成交）

4.1–6.18%

已核实·范围时点：2026-09-30 来源：高力国际菲律宾：马尼拉写字楼与住宅市场数据（2025–2026）

为什么说它能赚钱

双口径对照是稀缺的教学材料：要价与成交并存的市场里，收益率的第一性问题是「你引用的是哪个口径」——本站把两套数字同屏，读者在其他市场也会先问这一句。

分区图是马尼拉唯一的真相：50%+ 与 6% 的空置在同一座城市——任何不带分区的马尼拉地产结论（包括大部分营销材料）都自动失效。

40% 配额的退出力学值得单独学：配额既是外国人的入场券，也是他们的退出天花板——买入时就要按「只能卖给本地人或配额外的外国人」给流动性定价。

具体怎么入场

合法形态（陈述用）：在项目外国份额未达 40% 时买入公寓单位长租；实际执行只考虑 Makati CBD/BGC/Ortigas 的二手深折价个案，且须由本地律师核配额余量与大楼状况。本页不提供批量或期房路线（开发商对现房的现货折扣正在反过来压二手价）。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 中端公寓 ₱2.5–7.0M 为未售库存主体
要自己操多少心： 中等负担（可外包管理；大楼治理与招租自担）

要花的钱（一项项列清）：

物业费（association dues）与特别评估：库存大厦的维护分摊与老化维修是净收益率的最大方差项。
空置与招租：在 24.7% 空置的市场里，空置准备要按分区现实计提（湾区按一半时间空着算）。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

SRRV 退休签证（2025-09 重构）

本资产不计入该通道居留通道

起投： 定存 US$15,000–50,000（按年龄与养老金分档）

SRRV 自 2025-09-01 重构：只剩 Classic 与 Courtesy 两类，年龄下限降至 40 岁，须移民局清关。Classic 定存（存 PRA 认可银行）：50+ 有养老金（≥US$800/月）US$15,000、无养老金 US$30,000；40–49 岁有养老金 US$25,000、无 US$50,000。注意：定存是「押着的存款」不是投资回报，且 PDIC 保险只保 ₱1,000,000，较高档位部分无保险。SIRV（投资居留）须 US$75,000 投入合资格投资——公寓、批发与零售明确不合格，钱指不到房产上。本站的 REIT 条目不构成任何签证投资。SRRV 的身份枢纽页将单独评估（本条仅作国别注记）。

来源：菲律宾退休管理局（PRA）

税务（投资者层面）

REIT 须分派 ≥90% 可分配收入（RA 9856 §7）；投资者层居民 10% 最终税，非居民回到 NIRC 预扣（个人/公司均 25%，协定减免为例外）——本站只印毛收益率与预扣机制，指示性到手为推导值。

土地：宪法禁止外国人持有土地（公司须菲方 ≥60%）；公寓按 RA 4726 项目内外国份额 ≤40%；租赁 RA 12252（2025）将合资格外国投资者的土地租期上限提至 99 年——仅限已批准登记的投资项目，不是普遍权利。
CREATE MORE 激励经 FIRB 与投资促进机构（BOI/PEZA）管理；PEZA 认证同时是马尼拉写字楼需求与 99 年租期的入口之一。

双重征税协定： 新加坡—菲律宾税收协定存在，但其对 REIT 分派的具体适用口径各来源表述不一：本站在逐案确认前只给指示性推导区间，不给单一到手定数。

来源： RA 9856；NIRC；参议院/众议院法律文本

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

库存的自我实现：7.9 万套未售 + 开发商现货折扣（个别现房报至六折）意味着二手价格的上限被一手库存焊住——净收益率的分母（买入价）若按挂牌价，分子分母同时虚高。 出现这些情况，结论就要改： 若未售库存连续两季显著下降且二手成交价企稳（Colliers/Leechiu 口径），本条重估。

本条目即算术陈述：净 2.5–3.5%（税前、未计比索）对同页 7% 毛的 REIT 替代，是数量级差距——除非个案折价足够深，算术没有翻盘路径。 出现这些情况，结论就要改： 核心地段二手深折价个案逐案成立与否，不改变本条的全市判断。

大楼治理：库存时代的大厦物业费上调与特别评估频发，协会财务逐栋核——这一项在期房营销里永远缺席。 出现这些情况，结论就要改： 无（逐案纪律）。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

分区的实际达成租金：Leechiu 的分区要价跌幅为方向性数据（样本结构影响幅度），净收益率逐栋以实际租约核。
个别项目的 40% 配额实时余量：以开发商/物业的登记为准，签约前律师核。

常见问题

为什么同一座城市，湾区空置 50%、BGC 只有 6%？: 湾区是 POGO（离岸博彩）退潮的震中：当年按博彩从业者的支付能力建的供给，在需求一夜撤走后全部悬空；BGC/Makati 是真实的企业与高管需求。马尼拉不是一个市场，是几个互不连通的市场共用一个名字——这也是本站对一切「城市平均收益率」的统一态度。
净 3% 上下，为什么还有人买？: 三个真实理由：自用兼出租、本币持有者的通胀对冲、以及押注库存出清后的价格修复。三者都是价格/用途逻辑，不是现金流逻辑。本站现金流榜不收它们，但把算术印清楚，让读者按自己的真实理由决策——用错尺子买对东西，也会在错误的时间卖掉。
期房（pre-selling）便宜，是不是更好的入口？: 期房折扣正是库存问题的成因之一：今天的期房是 2028 年的库存。在去化期 6.8 年的市场里，期房买的是开发商信用 + 未来供给，本站的态度与英国停车场的历史成交纪律相同：没有交付与成交验证的价格，只是要价。

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