为什么指南都说比利时 REIT 股息税 15%，你们却按 30% 算三只？

因为指南把一句带条件的话写成了无条件：15% 的法律原文是「公共 SIR 将至少 80% 的地产投于 EEA 境内住宅医疗物业所付的股息」。Aedifica 的账簿里有大额英国物业（英国已不在 EEA），WDP 与 Montea 是物流——三家都不符合，2026 年的实际支付全部按 30% 扣缴，交易所的股息记录里净额就是毛额的 70%，这是算出来的、不是辩出来的。本站按实付口径印两列，指南按愿望口径印一行，信哪列由读者定。

Cofinimmo 很有名，为什么篮子里没有它？

因为它已经不存在了：Aedifica 的换股要约 2026 年 3 月取得控制权，吸收合并于 2026 年 7 月 1 日完成、Cofinimmo 退市，原持有人按 1.1784 换 Aedifica。现在还能「买入 Cofinimmo」的任何材料，都是没有更新的旧数据——本站把它写进正文是给读者排雷：比利时医疗地产的敞口现在只有一个入口，就是合并后的 Aedifica。

CPINV 到手 6.70% 是篮子里最好的，为什么不只买它？

因为它同时是篮子里最小的：市值约 €5.3 亿、日均成交约 €0.7m，且 NTA 在跌（2025 年 −5%）。6.70% 的净收益率里，一部分是薄盘与资产侵蚀的对价。它适合做篮子里的收益率担当（有仓位上限的那种），不适合做全部——本站给它的逐名现金流评分是四只最高（8），流动性评分是最低（4），两个数字要一起读。

机会总排名第 93 名 · 比利时

比利时 SIR 篮子：毛 6.50% 的四只法定派付股——到手先看预扣表（30% 是标准，15% 只有一只配）

我们的结论：有条件做

5.66–7.89% 比利时 SIR 篮子股息率（备案口径，预扣两列并呈） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-11-06

综合榜得分：5.8 · 它强在哪：赚多少钱、稳不稳 · 方法论

数据更新：2026-11-08

比利时上市地产（SIR/GVV，FSMA 监管）的制度先说清：公司层有效免税（应税基只剩异常利益与不可扣开支），代价是至少分派经修正结果的 80%。四只篮子名（FY2025 分派、2026 年实付、价格为 2026-11-06）：Aedifica（泛欧医疗，吸收 Cofinimmo 后的欧洲最大上市医疗房东）€4.00 ÷ €65.65 = 6.09%（派付 EPRA EPS 的 77.7%、对合并后 NTA 折价 15.6%）；WDP（物流）€1.23 = 6.34%（派付 80.4%、出租率 97.7%、FY2026 指引升至 €1.29）；Montea（物流）€3.93 = 5.66%（派付 80.2%）；Care Property Invest（纯医疗）€1.00 = 7.89%（派付调整后 EPRA 的 86.2%、折价 27%）。等权毛 6.50%。本条目的主线是预扣，因为市面上「比利时 REIT 税率 15%」的说法是错的：标准预扣是 30%——Aedifica、WDP、Montea 在 2026 年实付时都按 30% 扣缴（净额恰为毛额的 70%，交易所记录可核）；15% 只适用于「至少 80% 资产在 EEA 内专做住宅医疗」的 SIR，本篮子只有 CPINV 一只符合（其实付按 15%，源头到手就是 6.70%）；Aedifica 虽然也是医疗房东，因有大额英国（非 EEA）账簿未过测试、实扣 30%（实扣为核实事实，构成为研究方推断）。所以到手两列并呈：按源头实扣 4.84%；若投资者亲自向 FPS Finance 按比新条约 15% 上限追回超额（慢、纸质、综合账户券商一般不代办）成功，则 5.52%。另有结构事实必须同屏：Cofinimmo 已经不存在了——2026 年 7 月 1 日被 Aedifica 吸收合并并退市，任何「五只篮子」的旧材料作废；WDP 与 CPINV 有可选股息，外国综合账户持有人实务上默认拿现金、拿不到 scrip 折扣。四只股息均无资本返还成分。本站结论：有条件可做——条件就是把预扣表读完再定仓位。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市股份，四只各一股约 €167 起

大概能赚多少

5.66–7.89%（比利时 SIR 篮子股息率（备案口径，预扣两列并呈））

要操多少心

很省心（上市路线；条约追回除外）

最要小心的是

税务管道风险是篮子级的第一风险：30% 源头扣缴若与追回失败叠加，篮子到手停在 4.84%——与毛 6.50% 的落差足以改变这条的排名，仓位按 4.84% 定、5.52% 当上行。

先看这几个数字

比利时 SIR 篮子股息率（备案口径，预扣两列并呈）

5.66–7.89%

已核实·范围时点：2026-11-06 来源：Aedifica FY2025 年度业绩（GlobeNewswire，2026-02-13）：EPRA 盈利 €5.15/股、股息 €4.00

为什么说它能赚钱

双引擎的业态对照在本篮子内完成：医疗的长租约（约 15–16 年、挂钩通胀）与物流的高出租率（97.7%）用同一套 ≥80% 派付纪律运行，比利时是本站「按业态选 REIT」的欧洲样本。

「15% 税率」的辟谣有实付证据：三只按 30% 实扣、一只按 15% 实扣，净额比例写在交易所记录里——本站把「税率适用于哪一类资产」钉成了可核的事实，而不是转述指南。

CPINV 是全站少有的「标题即到手」样本：15% 国内税率使其 7.89% 毛直接变 6.70% 净——它在篮子里的存在证明了税务管道可以比资产本身更决定到手。

具体怎么入场

上市路线：经有 Euronext Brussels 通道的券商买四只（AED 另在阿姆斯特丹上市）；四只各一股约 €167 起，无须比利时账户与申报。CPINV 薄盘（日均约 €0.7m），限价分批；条约追回为自愿的文书工作，经 FPS Finance 办理。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市股份，四只各一股约 €167 起
要自己操多少心： 很省心（上市路线；条约追回除外）

要花的钱（一项项列清）：

预扣追回的时间成本：15 个点的超额部分先扣、后追（纸质、缓慢）——按拿不回来定价、追回算赠品，是本条目的成本纪律。
欧元敞口与小盘价差（CPINV/Montea 的成交深度）。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

无投资者签证（已确认不存在）

本资产不计入该通道无身份通道

起投： —

比利时没有黄金签证、没有投资者签证：单纯地产投资不产生居留资格，唯一相邻通道是针对真实自雇经营的职业卡（professional card，须商业计划评估）。买 SIR 股份或比利时物业都不产生任何居留权。

来源： ABIL 比利时移民指南

税务（投资者层面）

股息预扣标准 30%（2017 年起的一般税率）；15% 只适用于 ≥80% 资产在 EEA 内专做住宅医疗的 SIR 的股息——不是「比利时 REIT 税率」。

比新条约上限：个人 15%（公司持 ≥25% 满 12 个月为 0%、≥10% 为 5%）——超额的 15 个点可向 FPS Finance 追回，但经外国综合账户券商一般不在源头减免，实务是先按 30% 净收、再自行纸质追回。
公司层有效免税（应税基仅异常利益与不可扣开支），税在投资者层经预扣一次征收；进入制度有一次性 15% 退出税（历史项）。比利时新 10% 资本利得税（2026 年起）只对居民，非居民组合投资者不适用。

双重征税协定： 条约上限 15%（个人）——追回路径与时效不保证，本站到手两列并呈。

来源： WIB 92 art. 269；比新税收协定第 10 条；FPS Finance

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

税务管道风险是篮子级的第一风险：30% 源头扣缴若与追回失败叠加，篮子到手停在 4.84%——与毛 6.50% 的落差足以改变这条的排名，仓位按 4.84% 定、5.52% 当上行。 出现这些情况，结论就要改： 若主要国际券商开始在源头按条约 15% 办理（实务变化），本条的到手口径即行定版上修。

Aedifica 的合并账：债务/资产 42.7%、净债/EBITDA 8.3×、平均债务成本指引由约 1.9% 升向约 3%（2028–29）——欧洲最大医疗房东的派付安全边际在去杠杆完成前要打折读。 出现这些情况，结论就要改： 以合并协同（≥€16m 年化）兑现与杠杆读数逐年核。

CPINV 的资产端侵蚀：其 EPRA NTA 2025 年跌 5%（€18.25 → €17.42）而盈利在涨——27% 折价与 6.70% 净收益率有一部分是资产价值下行的对价，不是纯粹的错杀。 出现这些情况，结论就要改： 以年度 NTA 与调整后 EPS 的相对走势复核。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

Aedifica 未过 15% 医疗-EEA 测试的原因（英国账簿占比）为研究方据组合构成的推断：30% 实扣本身有交易所记录为证，原因部分引用时注明性质。
Cofinimmo 最终经审计 FY2025 EPRA EPS/NTA 未取得（其末次分派 €5.20/€3.64 有 OGM 报告为证）；Montea FY2025 可选股息条款与 Montea/CPINV 的 FY2026 股息指引未取得，本页不印。

常见问题

为什么指南都说比利时 REIT 股息税 15%，你们却按 30% 算三只？: 因为指南把一句带条件的话写成了无条件：15% 的法律原文是「公共 SIR 将至少 80% 的地产投于 EEA 境内住宅医疗物业所付的股息」。Aedifica 的账簿里有大额英国物业（英国已不在 EEA），WDP 与 Montea 是物流——三家都不符合，2026 年的实际支付全部按 30% 扣缴，交易所的股息记录里净额就是毛额的 70%，这是算出来的、不是辩出来的。本站按实付口径印两列，指南按愿望口径印一行，信哪列由读者定。
Cofinimmo 很有名，为什么篮子里没有它？: 因为它已经不存在了：Aedifica 的换股要约 2026 年 3 月取得控制权，吸收合并于 2026 年 7 月 1 日完成、Cofinimmo 退市，原持有人按 1.1784 换 Aedifica。现在还能「买入 Cofinimmo」的任何材料，都是没有更新的旧数据——本站把它写进正文是给读者排雷：比利时医疗地产的敞口现在只有一个入口，就是合并后的 Aedifica。
CPINV 到手 6.70% 是篮子里最好的，为什么不只买它？: 因为它同时是篮子里最小的：市值约 €5.3 亿、日均成交约 €0.7m，且 NTA 在跌（2025 年 −5%）。6.70% 的净收益率里，一部分是薄盘与资产侵蚀的对价。它适合做篮子里的收益率担当（有仓位上限的那种），不适合做全部——本站给它的逐名现金流评分是四只最高（8），流动性评分是最低（4），两个数字要一起读。

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